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99%的人都不知道 这才是购二手房中最难解决的手尾
信息类型:土地信息  添加时间:2018-11-22 15:24:54  点击次数:  字号:T|T
99%的人都不知道 这才是购二手房中最难解决的手尾 类别:购房知识 发表于:2016-12-4 7:08:19   记者了解到,市民购买二手房,假如前业主不配合迁出户口,即使房子已经过户完毕,新业主也没有办法硬性要求前业主迁离。所以,户口这个问题,是购买二手房需要特别留意的细节。   买房子是很复杂的过程,户口又是很容易忽略的细节   有律师讲过这样一个案例:有市民将前业主告上法庭,要求前业主赔偿30万元,原因是前业主卖掉房子后,7年仍未将户口迁出。最后,法院判处前业主赔偿违约金10万元,然而对于“迁出户口”的要求,法院也表示无可奈何。   记者了解到,市民购买二手房,假如前业主不配合迁出户口,即使房子已经过户完毕,新业主也没有办法硬性要求前业主迁离。所以,户口这个问题,是购买二手房需要特别留意的细节,否则会留下一道“手尾”(粤语,遗留问题的意思),而且是最难解决的“手尾”。   遇到“户口老赖”,法院也没招   说到“户口老赖”,其实很多人会遇到这个问题,尤其是没有购房经验的“小白”,很容易忽略这个问题。   林小姐就是这样,购买二手房时粗心大意,相信前业主尽快迁出户口的承诺,并没有写入合同,后果就是自己一直落不了户。由于房子买来就是为了让小孩读小学的,林小姐到二手房对应的派出所户籍科咨询流程,被告知只要有《准许迁入证明》就可以办理,前业主可作为“挂空户”处理,然而,前业主的户口迁出问题是无法处理的,只能劝说前业主主动迁离。   据了解,在购房迁入户口的问题上,常常有很多“手尾”很长、也很难处理的案例。比如房子已经转手多次,但上一任卖家的户籍还没有迁走;比如老人家卖房,里面挂着几个孙子、孙女的户口;比如业主卖掉房子却以各种借口不迁出户口,甚至彻底不接电话玩失踪,让买家只有着急上火的份儿。   那么,遇到“户口老赖”,明明占理的这边就纳闷了:我上法院告你总可以了吧。但事实上,专业律师告诉记者,单纯的户籍迁徙之诉讼,由于超过了法院的执行范围,大部分地方是不受理的。就我国目前的户籍管理制度而言,户口的迁出、迁入存在问题,比如业主卖掉了唯一住房,户口的确无处可去,这些问题目前仍无解决方案。   存在隐患,“挂空户”是下下策   前业主拒不搬走,虽然并不影响新业主落户,可以让前业主成为“挂空户”,但是“挂空户”是否真的对新业主无影响?事实并非如此。清华源律师事务所高级合伙人赵律师认为,“挂空户”存在隐患,是下下策,是无奈中的选择。   1.学籍。存在可能被前业主占用的风险,导致新业主孩子无法读书;   2.纠纷。前业主的纠纷可能殃及新业主,“结果是你的房子收到法院传票甚至被人泼油漆……我们见过不止一次”;   3.新增人口。前业主仍然可以接受新人落户,继续增加户口迁出的难度;   4.拆迁补偿。目前拆迁补偿是以房产证为主,但在商业拆迁中往往还要结合户籍和实际居住情况。赵律师坦言,自己代理过类似纠纷,其中的复杂讲起来“有一匹布那么长”;   5.影响价值。由于大家越来越关注户籍问题,如果存在的问题不解决,那么下次转售房子的时候,就有可能会影响实际销售价格。   购房前查户口,迁户口写入合同   要解决购房中的“手尾”——户口问题,唯一的办法是防患于未然。   首先,购买二手房要查册,除了查册之外,查户口也很有必要。尤其是对学位房买家来说,户口被占可能意味着学籍被占,这是关系到孩子入读的关键问题。所以,当你敲定心水房、准备签约前,最好要求业主带上身份证、房产证去公安局户籍窗口查询其户口情况,查清楚原户口有无挂靠其他人口、原户口有无小孩占用学籍,如果有孩子正在入读,要算一下小孩多大、是否已经毕业。越秀区规定5年内户口没有被占用,小孩迁过来才可以使用这个学位。   其次,在签订购房合同的时候,“迁户口”要列入合同的强制执行条款,并且写明赔偿金额。最简单的办法就是押一笔钱在买家手里,约定前业主迁出户口、新业主成功迁入户口后,这笔钱再转给前业主。   增大违约成本是防患于未然最可行的方法。羊城晚报记者从业内律师处获悉,只有在合同里写明“原业主必须迁出户口”的条款,法院才可能受理案件,否则连求告都无门。另外,值得注意的是,类似的违约案件,最后法院判罚的违约金也是有限的(除非合同有明确约定),相比于诉讼成本来说,有时候并无“着数”。 (来源:羊城晚报)
 
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